DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 할 모든 가계대출 원리금 ÷ 연소득입니다. 은행은 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 이 비율을 40% 이내로 맞춰야 하고, 제2금융권은 50%가 기준입니다.
2026년 지금 한도를 줄이는 핵심은 스트레스 DSR입니다. 실제 대출금리에 붙지는 않지만 DSR을 계산할 때만 금리를 높여 잡는 장치라, 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%를 더해 계산합니다. 아래에서 연소득 6천만원 예시로 숫자가 얼마나 달라지는지 직접 계산해 보겠습니다.
· 30년 원리금균등·가정 금리 4.0%라면 스트레스 미반영 약 4.19억원
· 수도권 변동형(+3.0%) 약 3.01억원 · 지방 변동형(+0.75%) 약 3.83억원
· 실제 한도는 LTV·주택가격별 상한·은행 심사 중 가장 작은 값
STEP 01DSR 공식과 적용 대상
은행업감독규정은 은행이 총대출액 1억원 초과(신청 금액 포함, 한도대출은 한도금액 기준) 차주에게 가계대출을 취급할 때 DSR이 40%를 넘지 않도록 정하고 있습니다. 1억원 기준은 이번에 새로 받는 대출만이 아니라 이미 가진 가계대출을 합친 금액입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 분자 | 보유 가계대출 + 신규 신청 대출의 1년 원리금 상환액 |
| 분모 | 연소득(금융회사가 증빙·인정·신고소득 등으로 산정) |
| 은행권 기준 | 40% 이내 |
| 제2금융권 기준 | 50% 이내 |
| 스트레스 금리 | DSR 산정 시 이자에만 가산, 실제 부담 금리 아님 |
예를 들어 연소득 6천만원이면 1년 원리금 상한은 2,400만원, 한 달로 환산하면 200만원입니다. 이 200만원 안에 이미 갚고 있는 신용대출·자동차 할부 등이 먼저 들어가고, 남는 여유만큼만 새 대출이 가능합니다.
STEP 02대출 종류별로 원리금을 잡는 방법
같은 3천만원이라도 어떤 대출이냐에 따라 DSR에 잡히는 1년 원리금이 크게 다릅니다. 실제로 매달 이자만 내는 대출도 감독규정은 일정 기간에 나눠 갚는다고 가정해 원금을 넣습니다.
| 대출 종류 | 1년 원금 반영 | 이자 |
|---|---|---|
| 주담대(분할상환) | 향후 1년 실제 상환 원금 | 실제 부담액 |
| 주담대(일시상환) | 대출액 ÷ 대출기간(최대 10년) | 실제 부담액 |
| 신용대출(일시상환) | 대출액 ÷ 5년 | 실제 부담액 |
| 마이너스통장 | 한도금액 ÷ 5년(쓴 금액 아님) | 한도 기준 |
| 신용대출(분할상환) | 대출액 ÷ 약정만기(5~10년) | 실제 부담액 |
| 중도금·이주비 | 신규 취급 시 제외, 다른 대출 심사 시 ÷ 25년 | 실제 부담액 |
| 전세자금대출 | 원칙 불포함 | 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출은 이자만 반영 |
전세자금대출은 원칙적으로 DSR에서 빠지지만, 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 그 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 버팀목 같은 정책 전세대출은 제외되고, 시행 전 계약분의 증액 없는 연장도 적용되지 않습니다. 전세대출 자체의 한도 구조는 전세대출 한도 계산 정리에서 따로 다뤘습니다.
STEP 03스트레스 금리 2026: 지역·금리유형별 차이
스트레스 금리는 “과거 5년 최고 가계대출 금리 − 현재 금리”로 산출하고, 하한·상한을 둡니다. 은행연합회가 2026년 6월 30일 공시한 7월 1일~12월 31일 적용분은 산출값 1.18%가 하한에 걸려 1.5%이고, 대출 지역과 종류에 따라 아래처럼 달라집니다.
| 대상 | 스트레스 금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 2025. 10. 16. 이후 하한 3.0% (오피스텔 담보대출 포함) |
| 지방 주담대(규제지역 외) | 0.75% | 2단계 수준 유지, 2026. 12. 31.까지 |
| 신용대출 | 1.5% | 신용대출 총잔액 1억원 초과 차주만 |
| 그 밖의 대출 | 1.5% | 상품·만기·금리유형별 차등 |
같은 지역이라도 금리가 오래 고정될수록 스트레스 금리를 덜 붙입니다. 은행연합회 공시의 실제 적용 표를 30년 만기 기준으로 옮기면 다음과 같습니다.
| 고정(주기) 기간 30년 만기 기준 |
혼합형 수도권·규제 | 혼합형 지방 | 주기형 수도권·규제 | 주기형 지방 |
|---|---|---|---|---|
| 5년 미만(변동형) | 3.0% | 0.75% | 3.0% | 0.75% |
| 5년~9년 미만 | 2.40% | 0.45% | 1.20% | 0.23% |
| 9년~15년 미만 | 1.80% | 0.30% | 0.90% | 0.15% |
| 15년~21년 미만 | 1.20% | 0.15% | 0.60% | 0.08% |
| 21년 이상 | 미적용 | 미적용 | 미적용 | 미적용 |
STEP 04연소득 6천만원 계산 예시
조건을 고정하고 스트레스 금리만 바꿔 보겠습니다. 연소득 6천만원, 다른 대출 없음, 30년 원리금균등분할상환, 실제 대출금리는 이해를 위해 연 4.0%로 가정했습니다. DSR 40% 기준 월 원리금 상한 200만원을 넘지 않는 최대 대출원금을 역산했습니다.
| 조건 | 산정 금리 | 이론 한도 |
|---|---|---|
| 스트레스 미반영 | 4.0% | 약 4억 1,892만원 |
| 지방 변동형(+0.75%) | 4.75% | 약 3억 8,340만원 |
| 수도권 혼합형 5년 고정(+2.40%) | 6.4% | 약 3억 1,974만원 |
| 수도권 변동형(+3.0%) | 7.0% | 약 3억 61만원 |
같은 소득인데 수도권 변동형은 스트레스 미반영 때보다 약 1억 1,800만원 줄어듭니다. 혼합형·주기형을 고르면 계산상 한도가 늘지만, 그 대신 고정금리 수준과 중도상환 조건이 달라지므로 한도만 보고 상품을 고를 일은 아닙니다.
이번에는 같은 사람이 신용대출 3천만원(만기일시상환, 금리 5% 가정)을 갖고 있다고 해 보겠습니다. DSR에는 원금 3천만원 ÷ 5년 = 600만원과 이자 150만원, 합계 연 750만원이 먼저 잡힙니다. 남는 연 1,650만원(월 137.5만원)으로 수도권 변동형 산정금리 7.0%를 적용하면 주담대 이론 한도는 약 2억 667만원으로 내려갑니다. 신용대출 총잔액이 1억원 이하라 신용대출 쪽에는 스트레스 금리를 붙이지 않았습니다.
STEP 05DSR 말고도 한도를 자르는 것들
DSR 계산 결과가 넉넉해도 다른 규제가 먼저 한도를 자를 수 있습니다. 2025년 10.15 대책 이후 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대는 주택가격(시가)에 따라 최대 한도가 정해져 있습니다.
| 주택 시가 (수도권·규제지역) |
주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
또 규제지역 주담대 LTV는 기본 40%(생애최초·정책모기지 등은 완화 비율)이고, 2026년 7월 1일부터는 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 규제지역으로 추가 지정돼 같은 기준을 적용받습니다. 다주택자의 수도권 주택 구입은 LTV 0%입니다. 지역 지정은 수시로 바뀌므로 대출 신청일 기준 지정 현황을 확인하세요.
