예상 대출액은 보증금×상품 비율, 상품별 상한, 보증에 기초한 대출 가능액, 상환능력·주택 심사상 한도 중 작은 범위에서 정해집니다. 보증금 3억원에 80%를 적용하면 2억 4천만원입니다. 그러나 이 숫자가 곧 승인금액은 아닙니다.
2억 4천만원
반대로 일반가구 버팀목전세자금은 같은 보증금 3억원이라도 수도권의 기본 계산에서 3억원×70%=2억 1천만원과 호당 상한 1억 2천만원 중 작은 1억 2천만원이 먼저 걸립니다. 자격과 담보별 심사를 통과한다는 전제의 계산입니다. 같은 집, 같은 사람이어도 어떤 재원의 어떤 상품을 고르는지에 따라 출발점부터 다릅니다.
01대출액·보증액·보증금 한도 구분
전세자금대출은 임차인이 은행에서 돈을 빌리고, 보증기관의 보증이나 보험이 그 대출의 담보 역할을 하는 구조입니다. 따라서 “HF가 얼마를 보증하는가”와 “은행이 내 계좌에서 실행할 대출원금이 얼마인가”는 다른 질문입니다.
| 표현 | 뜻과 확인 포인트 |
|---|---|
| 임차보증금 요건 | 그 주택의 보증금이 상품의 신청 범위 안에 드는지 보는 기준 |
| 보증한도 | 기관이 보증할 수 있는 금액. 기존 보증잔액·소득·지역 등이 영향을 줄 수 있음 |
| 보증비율 | 은행 대출금 가운데 기관이 보증하는 비중. 보증금 대비 대출 비율과 다름 |
| 최종 대출한도 | 상품 상한과 담보·보증·신용·상환능력 등 은행 심사를 거쳐 결정 |
예를 들어 보증비율이 80%라는 표현을 봤다고 “전세보증금의 80%를 대출해 준다”로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. HF 공식 페이지의 보증비율은 대출금에 대한 부분보증 비율입니다. 임차보증금×80%로 산정하는 소요자금별 보증한도는 별도의 항목입니다.
02HF·HUG·SGI 자격과 한도 비교
| 구분 | 자격·범위 | 한도 읽는 법 |
|---|---|---|
| HF 일반전세자금보증 | 임차보증금 수도권 7억원·그 외 5억원 이하, 계약금 5% 이상 지급 세대주, 부부합산 1주택 이내 등 | 보증과목·소요자금·상환능력 중 최소. 수도권·규제지역 조정 별도 |
| HUG 전세금안심대출보증 | 반환보증과 대출특약보증 결합. 사람뿐 아니라 주택 권리·가격·반환보증 요건 확인 | 은행 상품 상한, 보증금 대비 비율, 금융비용 부담, 보증 가능액 함께 확인 |
| SGI 보증부 은행대출 | 서울보증보험증권 발급 가능 여부와 은행별 자격 확인. 아래 KB 사례는 성년 세대주·계약금 5%·부부합산 1주택 이내 등 | 같은 SGI라도 은행상품 상한이 다름. 담보가치·소득·부채 심사 추가 |
HF: 세 가지 보증한도와 지역 조정을 봅니다
HF 일반전세자금보증의 보증과목별 상한은 기본적으로 4억원에서 기존 전세자금보증잔액을 차감하는 구조입니다. 소요자금별 한도는 임차보증금×80%에서 기존 보증잔액을 차감한 금액과 보증신청금액 중 작은 금액이며, 상환능력별 한도도 함께 비교합니다.
② 소요자금별 한도: 보증금×80%−기 이용 보증잔액과 보증신청금액 중 작은 금액
③ 상환능력별 한도: 연간인정소득−연간부채상환 예상액+상환방식별 우대금액−기 이용 보증잔액
보증한도는 ①·②·③ 중 가장 적은 금액. 수도권·규제지역은 산출결과의 8/9만 인정합니다.
부부합산 1주택자는 보증과목별 상한이 별도로 안내되어 있습니다. HF 페이지는 수도권·규제지역 1억 8천만원, 그 외 2억원을 제시합니다. 이 또한 대출원금과 같은 뜻이 아닙니다. 주택 수 외에 규제대상 아파트의 취득 여부 등 제외요건도 확인해야 합니다.
HF 보증대상 주택은 실제 주거용 이용 등 요건을 충족해야 하고, 소유권에 권리침해가 없어야 합니다. 선순위채권과 임차보증금 합계가 주택가격의 90%를 초과할 수 없으며, 법인 임대인은 80% 기준이 안내됩니다. 보증요건에 맞더라도 은행 심사에서 대출 가능 여부가 달라질 수 있다는 점도 공식 안내에 명시되어 있습니다.
HUG: 반환보증에 더해 상환능력도 확인합니다
HUG 전세금안심대출보증은 임차인의 보증금 반환과 금융기관에 대한 전세대출 상환을 함께 다루는 상품입니다. 집의 보증 가입 가능 여부만 보고 “소득은 관계없다”고 판단해서는 안 됩니다. HUG 공식 FAQ는 연간 인정소득 대비 연간 부담 이자비용이 40% 이내인 보증부대출 예정금액을 상환능력 기준으로 안내합니다. 인정소득과 금융비용의 산정은 심사기관 기준을 따릅니다.
공시에 정한 신혼부부·청년가구 등은 90% 비율과 별도 상한(수도권 4억 5천만원·그 외 3억 6천만원)이 안내됩니다. 해당 가구 인정 요건을 충족해야 하며, 모든 은행의 공통 대출한도로 일반화할 수 없습니다.
위 하나은행 상품은 임대차계약을 1년 이상 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급한 임차인 등을 대상으로 하며, 임차보증금은 수도권 7억원·수도권 외 5억원 이하 조건을 안내합니다. 대상 주택 유형과 임대인 협조, 채권양도 등 요건도 은행과 확인해야 합니다. “HUG 보증은 되는 집”이라는 설명만으로 선택한 은행상품까지 가능하다고 확정하지 마세요.
SGI: 기관 이름보다 은행 상품설명서가 중요합니다
SGI 보증부 대출은 서울보증보험증권이 발급되어야 하고 은행의 신용평가도 통과해야 합니다. KB 플러스 전세자금대출 공시는 기본 최대 5억원, 임차보증금 80% 이내, 선순위 설정최고액과 대출금 합계가 시세의 80% 이내라는 조건을 함께 제시합니다. 실제 대출액은 연소득·부채 등 개인별 평가에 따라 정해집니다.
이 KB 상품에서 부부합산 1주택자는 기본 최대 3억원이지만, 2025년 9월 8일 이후 임대차계약을 체결한 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출은 최대 2억원 제한이 별도로 안내됩니다. 규제대상 아파트 보유·취득 관련 제외 및 실수요 예외는 상품설명서를 확인해야 합니다.
03보증금 3억원 계산 사례
| 사례·가정 | 계산 결과 |
|---|---|
| SGI 보증부 KB 플러스, 무주택, 보증금 3억원 | 보증금×80%=2.4억원 vs 상품 상한 5억원 → 두 기준상 2.4억원 이내. 담보·상환능력 등 추가 심사 전 |
| HUG 보증부 하나 상품, 일반가구, 보증금 3억원 | 보증금×80%=2.4억원 vs 기본 상품 상한 4억원 → 두 기준상 2.4억원 이내. 금융비용·반환보증·주택 심사 등 추가 반영 |
| 일반가구 버팀목, 수도권, 보증금 3억원 | 보증금×70%=2.1억원 vs 호당 상한 1.2억원 → 두 기준상 1.2억원 이내. 신청 자격·담보별 한도 별도 |
HF도 같은 보증금으로 계산해 보겠습니다. 기존 보증잔액이 없고, 무주택이며, 보증신청금액과 상환능력별 한도가 충분하다고 가정하면 소요자금별 보증한도는 3억원×80%=2억 4천만원입니다. 수도권·규제지역이면 공식 산식의 8/9를 적용해 보증액 기준 약 2억 1,333만원이 됩니다. 원 미만 처리 등 최종 금액은 심사기관 기준을 따릅니다. 수도권·규제지역 외라면 이 조정 없이 보증액 기준 2억 4천만원입니다.
여기서 HF의 보증액 숫자를 위 표의 은행 대출원금과 직접 비교하면 안 됩니다. HF는 대출금의 일부를 보증하는 구조이며, 해당 은행이 적용하는 상품별 대출 비율과 상한까지 확인해야 실제 대출 가능액을 알 수 있습니다. 소득과 부채도 제시되지 않은 상황에서 “보증금 3억원이면 누구나 얼마”라고 확정할 수 없는 이유입니다.
04신청 조건·제출서류 체크리스트
| 구분 | 대표 서류·확인 사항 |
|---|---|
| 본인·세대 | 신분증, 주민등록등본, 필요 시 가족관계·주택 수 확인 자료 |
| 계약 | 확정일자부 임대차계약서, 계약금 지급 영수증·이체내역, 갱신 시 종전 계약 자료 |
| 소득·재직 | 재직증명서, 소득증빙, 사업자등록증 등 본인 상황에 맞는 자료 |
| 주택 | 등기사항전부증명서 등 권리·담보가치 확인 자료와 임대인 관련 추가 자료 |
서류 이름은 비슷해도 발급일 제한, 인정소득 범위, 배우자 소득 합산 여부는 다를 수 있습니다. 무소득이나 이직·휴직·사업소득이라는 이유만으로 스스로 가능·불가를 단정하지 말고 어떤 증빙을 인정하는지 물어보세요. 다만 소득이 적어도 특정 기관을 이용하면 무조건 높은 한도가 나온다는 식의 설명은 경계해야 합니다.
05신청 시기·진행 순서
06주의사항·자주 묻는 질문
실무에서는 “어느 기관이 가장 많이 빌려주나요?”보다 “내 조건과 이 집에 적용되는 상품에서 어떤 한도가 먼저 걸리나요?”라고 묻는 편이 정확합니다. 보증금 비율을 계산한 뒤 상품 상한, 보증 가능액, 소득·부채와 주택 심사를 차례로 대조하면 부족한 자금이 얼마인지 더 빨리 파악할 수 있습니다.