조건을 먼저 고정합니다. 상품은 주택도시기금 신생아 특례 디딤돌대출이고, 한도와 금리는 2026년 11월 12일 확인한 마이홈포털 안내를 씁니다. 상환은 비거치 원리금균등, 기타 대출은 없는 것으로 두고, 우대금리는 넣지 않습니다. 실제 한도는 심사에 따릅니다.
1한도를 열기 전에 통과할 문
대출접수일 기준 2년 안에 출산·입양해야 하고, 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용됩니다. 대상은 무주택 세대주이며, 1주택 세대주는 대환만 가능합니다. 부부합산 연소득은 1.3억 원 이하, 맞벌이는 2억 원 이하이되 각 1인의 소득이 1.3억 원을 넘으면 안 됩니다. 2026년 기준 순자산은 5.11억 원 이하입니다.
집은 대출 접수일 현재 담보 평가액 9억 원 이하, 주거 전용면적 85㎡ 이하입니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면은 100㎡까지입니다. 신청 시기는 소유권이전등기 전이고, 이미 등기했다면 접수일부터 3개월 이내입니다.
2계산서 1 · 7억 수도권 집은 4억에서 멈춥니다
연소득 6,000만 원, 수도권 아파트 7억 원, 생애최초, 30년, 특례금리 2.65%(4천만 원 초과~6천만 원 이하 구간)로 둡니다. 선순위 채권과 임대보증금은 없는 것으로 계산합니다.
계산 1 · 수도권 · 생애최초 · 30년 2.65%
| 상품 상한 | 400,000,000원 |
| LTV 70% (7억 × 0.7) | 490,000,000원 |
| DTI 상한 연 상환액 (6,000만 × 60%) | 36,000,000원 |
| → 월 300만원, 30년 2.65% 역산 | 744,483,764원 |
| 한도 (min) | 400,000,000원 |
4억 원을 30년 2.65% 원리금균등으로 갚으면 월 약 1,611,855원, 연 19,342,262원입니다. 연소득 6,000만 원 대비 DTI는 약 32.2%로, 60% 한도 안에 남습니다.
생애최초 주택구입자의 LTV는 원칙적으로 80%이지만, 수도권·규제지역 소재 주택은 70%입니다. 이 집에서는 70%를 적용해도 4억 9,000만 원이라, 결국 상품 상한 4억 원이 한도를 정합니다. 토지임대부 분양주택은 LTV 60%입니다.
3계산서 2 · 같은 조건에서 집값만 5억으로
계산 2 · 수도권 5억 · 생애최초 · 30년 2.65%
| 상품 상한 | 400,000,000원 |
| LTV 70% (5억 × 0.7) | 350,000,000원 |
| DTI 60% 역산 | 744,483,764원 |
| 한도 (min) | 350,000,000원 |
DTI는 이 집값을 자르지 않습니다. 한도는 LTV 3억 5,000만 원입니다.
같은 5억 원 집이 비수도권 비규제 지역이고 생애최초이면 LTV 80%가 적용되어 4억 원까지 열립니다. 집이 어디에 있는지가 한 단계의 상한을 바꿉니다.
4워터폴 · 연소득 3,000만 원에서는 DTI가 남습니다
소득 구간이 2천만 원 초과~4천만 원 이하이면 30년 특례금리는 2.40%입니다. 연소득 3,000만 원의 DTI 60% 상한은 연 1,800만 원, 월 150만 원입니다.
계산 3 · 수도권 7억 · 연소득 3,000만 · 30년 2.40%
| 상품 상한 | 400,000,000원 |
| LTV 70% | 490,000,000원 |
| DTI 상한 월 상환액 | 1,500,000원 |
| → 30년 2.40% 역산 | 384,673,217원 |
| 한도 (min) | 384,673,217원 |
특례금리가 낮아 DTI로 나오는 원금이 시중금리 계산보다 큽니다. 그래도 이 소득 구간에서는 상품 상한 4억 원보다 DTI가 앞에 있습니다.
5계약일과 금리, 계산서를 한 번 더 옮기는 변수
2025년 6월 27일 이전에 체결한 매매계약은 상품 상한이 5억 원입니다. 같은 수도권 7억 원 집을 생애최초·LTV 70%로 보면, 예전 상한에서는 4억 9,000만 원(LTV)이 남고, 이후 계약은 4억 원(상품 상한)이 남습니다.
특례금리는 기본 5년입니다. 대출 접수일 기준 2년 안 추가 출산 자녀 1명당 5년이 늘어 최장 15년까지 이어질 수 있습니다. 지방 소재 주택은 0.2%p 인하되고, 청약저축·전자계약(2026년 12월 31일 신규 접수분까지 0.1%p)·추가 출산 우대는 중복될 수 있습니다. 우대를 반영한 최종 금리가 연 1.2%보다 낮아지면 1.2%로 적용됩니다.
만기는 10년, 15년, 20년, 30년입니다. 상환은 비거치 또는 1년 거치의 원리금균등, 원금균등, 체증식입니다. 이 계산서의 역산은 비거치 원리금균등만 썼습니다. 차주는 실행일부터 1개월 안에 전입해 2년 이상 실거주를 유지해야 합니다.
[1] 마이홈포털 「신생아특례디딤돌대출」, 2026. 11. 12. 확인. DTI 역산은 안내의 DTI 60%와 표의 특례금리를 비거치 원리금균등으로 계산한 값이며, 기타부채·우대금리·거치는 넣지 않았습니다. 실제 한도는 심사에 따릅니다.